2月25日，浙江省杭州市迎來(lái)蛇年春節(jié)后的第3場(chǎng)土拍。在經(jīng)過(guò)100余輪競(jìng)拍錯(cuò)失最火的“安琪兒5.0地塊”后，綠城中國(guó)（03900.HK）最終以總價(jià)22.98億元摘得濱江區(qū)浦沿單元商住地塊。

兵馬未動(dòng)，糧草先行。2月24日，綠城中國(guó)方面公告稱，已向港交所提出申請(qǐng)，批準(zhǔn)公司發(fā)行的5億美元優(yōu)先票據(jù)以僅向?qū)I(yè)投資者發(fā)行債務(wù)的方式上市及交易。該票據(jù)的上市及交易許可已于2月25日開(kāi)始生效，這也是自2021年以來(lái)亞洲最大規(guī)模的高收益房地產(chǎn)美元債券發(fā)行案例。

綠城中國(guó)相關(guān)人士在發(fā)給記者的書(shū)面回復(fù)中表示，此次發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)不僅是公司優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道的重要舉措，也為中資地產(chǎn)美元債市場(chǎng)重啟打開(kāi)了窗口，展現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)房企信心恢復(fù)，為行業(yè)融資環(huán)境改善提供了積極信號(hào)。

據(jù)了解，2025年是綠城中國(guó)的“而立之年”，也是轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵之年。綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|在2025年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃工作會(huì)議上提出，綠城中國(guó)“開(kāi)局就開(kāi)戰(zhàn)、起步就起跑、沖鋒就沖刺”。

時(shí)隔3年再發(fā)美元債

2月13日，綠城中國(guó)方面宣布，將發(fā)布本金總額為3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)；2月18日，綠城中國(guó)再度公告稱，計(jì)劃增發(fā)本金總額1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率8.45%。增發(fā)后，優(yōu)先票據(jù)本金總額升至5億美元，均將于2028年到期。

上述綠城中國(guó)相關(guān)人士告訴記者，資本市場(chǎng)對(duì)此次發(fā)行反響熱烈，認(rèn)購(gòu)踴躍，（首次）發(fā)行結(jié)束后部分投資人仍向公司表達(dá)強(qiáng)烈的認(rèn)購(gòu)意愿，因此公司于2月18日增發(fā)優(yōu)先票據(jù)1.5億美元。

該人士進(jìn)一步表示，公司此次發(fā)行5億美元優(yōu)先票據(jù)，為2021年以來(lái)亞洲最大規(guī)模高收益房地產(chǎn)美元債券發(fā)行案例，也是（房地產(chǎn)）行業(yè)逐步復(fù)蘇、房企迎來(lái)更多發(fā)展機(jī)會(huì)的表現(xiàn)。此外，公司在保持融資渠道暢通的同時(shí)，也在逐步適度降低負(fù)債，以助力公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

記者注意到，這不僅是綠城中國(guó)時(shí)隔3年再度發(fā)行美元債券，也是內(nèi)資房企自2023年以來(lái)首次發(fā)行美元債券。但此次融資成本較高，年利率高達(dá)8.45%。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，由于境外債仍處于“冰封”狀態(tài)導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)基數(shù)較小，2024年房企境外債券融資成本為4.18%，2020—2023年的平均利率分別為7.46%、5.99%、6.61%和8.04%。

從縱向?qū)Ρ葋?lái)看，綠城中國(guó)曾于2020年7月發(fā)行5年期3億美元的高級(jí)債，票息率為5.65%。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，綠城中國(guó)的總借貸加權(quán)平均利息成本為4.0%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，綠城中國(guó)此次成功發(fā)債，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)具有多方面的重要意義，打破了“房企美元債市場(chǎng)凍結(jié)”的悲觀預(yù)期，提振了市場(chǎng)信心。這也讓投資者看到，即便在行業(yè)困境中，仍有優(yōu)質(zhì)企業(yè)能夠憑借自身實(shí)力獲得國(guó)際資本的青睞，有助于修復(fù)市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房企的整體信心。

“隨著綠城中國(guó)成功發(fā)債，或許會(huì)有更多財(cái)務(wù)狀況良好、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的房企效仿，從而緩解房地產(chǎn)行業(yè)整體的流動(dòng)性危機(jī)。”嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示。

對(duì)于此次發(fā)行美元債原因，綠城中國(guó)方面在公告中解釋稱，擬將建議發(fā)行的所得款項(xiàng)凈額作為現(xiàn)有債項(xiàng)的再融資，包括但不限于為同時(shí)進(jìn)行的購(gòu)買(mǎi)要約提供資金。

2月26日，綠城中國(guó)方面宣布，已購(gòu)買(mǎi)并注銷本金合計(jì)約4.52億美元的票據(jù)。具體而言，公司接納并購(gòu)買(mǎi)了本金總額為3.12億美元的2025年4月票據(jù)及1.4億美元的2025年7月票據(jù)，相關(guān)票據(jù)已于2月25日完成注銷。

據(jù)了解，此次票據(jù)注銷后，2025年4月票據(jù)和7月票據(jù)的未償付本金分別降至約1.34億美元和1.55億美元，有助于優(yōu)化綠城中國(guó)的債務(wù)結(jié)構(gòu)，提升財(cái)務(wù)靈活性。

利潤(rùn)水平大幅下滑

2024年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)總合同銷售面積約1409萬(wàn)平方米；總合同銷售金額約2768億元，同比下降8.07%。其中，綠城中國(guó)自投項(xiàng)目合同銷售面積約591萬(wàn)平方米，合同銷售金額約1718億元；代建項(xiàng)目累計(jì)合同銷售面積約818萬(wàn)平方米，合同銷售金額約1050億元。

在土地市場(chǎng)上，綠城中國(guó)則十分積極主動(dòng)。據(jù)中指研究院測(cè)算，2024年，綠城中國(guó)拿地金額約為529億元，位列所有房企第4位。

不過(guò)，綠城中國(guó)的利潤(rùn)水平仍呈大幅下滑之勢(shì)。此前，綠城中國(guó)方面發(fā)布盈利警告稱，截至2024年12月31日，公司股東應(yīng)占利潤(rùn)同比2023年的31.18億元預(yù)計(jì)下降50%以內(nèi)。

對(duì)此，綠城中國(guó)方面解釋稱，主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，公司主動(dòng)加大長(zhǎng)庫(kù)存去化力度，加快庫(kù)存結(jié)構(gòu)調(diào)整，導(dǎo)致2024年度計(jì)提的資產(chǎn)減值損失增加。剔除該因素，股東應(yīng)占利潤(rùn)預(yù)期同比有所上漲。

據(jù)了解，1月16日，綠城中國(guó)召開(kāi)2025年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃工作會(huì)議，張亞?wèn)|在會(huì)上提出“開(kāi)局就開(kāi)戰(zhàn)、起步就起跑、沖鋒就沖刺”。同時(shí)，會(huì)議要求明確公司未來(lái)5年的區(qū)域布局、業(yè)務(wù)布局、能力布局，指引公司長(zhǎng)期發(fā)展。戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)清晰，貫徹執(zhí)行有力，確保公司站穩(wěn)綜合實(shí)力第一梯隊(duì)。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年1月，綠城中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約113.1億元；在杭州市、南京市等地新增5宗土地，新增計(jì)容建筑面積約55萬(wàn)平方米，權(quán)益拿地金額約40億元。

蛇年春節(jié)假期后，綠城中國(guó)繼續(xù)在土拍市場(chǎng)加速“狂飆”。2月18日，綠城中國(guó)以總價(jià)3.19億元競(jìng)得浙江省嘉興市一宗住宅用地，成交樓面價(jià)10109元/平方米，溢價(jià)率34.15%。

2月19日，江蘇省蘇州市迎來(lái)蛇年春節(jié)后首宗宅地出讓。該地塊位于蘇州工業(yè)園區(qū)，吸引了多家房企報(bào)名，在競(jìng)價(jià)122輪后最終由綠城中國(guó)競(jìng)得，成交總價(jià)14.29億元，成交樓面價(jià)26754元/平方米，溢價(jià)率21.61%。

而在“大本營(yíng)”杭州市，綠城中國(guó)的拿地決心更加堅(jiān)定。2月25日，在杭州市蛇年春節(jié)后第3場(chǎng)土拍中，綠城中國(guó)雖與上城區(qū)城東新城單元地塊“失之交臂”，但與浙江英冠組成聯(lián)合體摘得濱江區(qū)浦沿單元商住地塊，成交總價(jià)22.98億元，成交樓面價(jià)14420元/平方米，溢價(jià)率21.08%，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格約4萬(wàn)元/平方米。

對(duì)于土地投資戰(zhàn)略，綠城中國(guó)方面表示，在確保安全底線的前提下，將把握節(jié)奏、精準(zhǔn)選地，對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)、提升方法，全面提高項(xiàng)目研判、出價(jià)和操盤(pán)能力，確保項(xiàng)目高質(zhì)、高標(biāo)兌現(xiàn)，力爭(zhēng)“做一成一”。