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2024年,3大趨勢暗示剛需買房或更加容易

近期,隨著大量資金的流入市場,樓市的動態引起了廣泛關注。央行公布的最新數據顯示,2024年1月末,廣義貨幣(M2)余額已逼近300萬億大關,同比增長8.7%。這一數字不僅反映了當前市場的資金充裕度,也預示著樓市可能面臨的新變化。

  為了穩定樓市,央行近期采取了一系列措施,如降準、提供長期流動性以及增加政策性銀行的PSL等。比如在2024年元月初,央行出乎意料地向三大政策性銀行——國家開發銀行、中國進出口銀行以及中國農業發展銀行——注資了高達3500億元的抵押補充貸款(PSL)。回顧歷史數據,這3500億元的PSL有可能催生出高達三倍的貸款規模,即釋放約1萬億元的貨幣進入市場。

  

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  另外,2024年各地進一步加大的救市政策,比如北京、廣州、上海和深圳等城市都放松了限購政策。很明顯這些措施無疑為市場注入了活力,但能否真正推動樓市復蘇,還需觀察土地市場的反應。

  對于2024年的房價走勢,大概率會繼續調整。可以說,樓市在經歷了7年多的調控之后,現在樓市已經出現了“三降”,不少專家和學者都預測,就算救市力度加大,在2024年房子依舊大概率迎來降價潮。

  

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  1、樓市成交量持續下跌

  2023年,政策如雨后春筍般紛紛出臺,但樓市卻依舊未完全回暖。據克而瑞報告預測,2023年商品房銷售面積約為11.93萬億平方米,銷售規模預計達到12.28萬億元,相較于2022年,分別下滑8.2%和5.1%。盡管如此,降幅已顯著收窄,表明行業正努力走出底部震蕩的局面。

  回首2023年,房地產銷售市場一度展現出“小陽春”的生機,然而好景不長,二季度開始便顯現疲態,并持續至年末。由此可見,盡管救市政策層出不窮,但其對樓市的提振作用卻不盡如人意。隨著時間的推移,這些政策對樓市的影響逐漸減弱,未能帶來預期的回暖效果。

  2、“房住不炒”這一理念如今已深入人心,改變了人們對房價的預期

  過去,房價上漲的預期如同強大的磁鐵,吸引了大量投資者進入房地產市場,買房成為了一種看似無風險的投資方式。然而,自2016年11月起,國家開始明確實施“房住不炒”的調控政策,并逐步加大對樓市炒作的打擊力度。

  盡管各地政府近年來出臺了多項救市措施,試圖穩定市場預期,但人們的觀念轉變似乎已經不可逆。根據央行發布的第三季度問卷調查報告,與2023年二季度相比,預期房價上漲的人數占比下降了5.6個百分點,超過80%的人認為房價將不再持續上漲。這種變化不僅體現在數字上,更反映了人們對樓市投資理念的深刻轉變。人們開始從盲目追漲轉向理性看待,從投資投機轉向居住消費,樓市正迎來一個嶄新的時代。

  

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  3、隨著購房觀念的轉變,人們對住房的需求正在降低

  投資者紛紛撤離房地產市場,而原本以自住為主的剛需購房者也逐漸開始考慮投資因素。這種觀念的轉變導致購房需求迅速下滑。

  同時,剛需購房者的數量也在逐年減少。新生人口數量的持續走低,特別是2023年新生人口銳減至902萬,預示著未來剛需購房市場的萎縮。與80后和90后相比,00后和10后的人口數量整整少了1億。這意味著,隨著00后和10后逐漸成為購房的主力軍,剛需購房者的數量將進一步減少。

  更為關鍵的是,大部分00后和10后是獨生子女,他們的直系親屬可能都擁有房產。因此,對于這部分人群來說,他們可能并不缺乏住房,從而進一步降低了購房需求。這種趨勢將對房地產市場產生深遠影響,促使市場尋找新的發展方向和應對策略。

  

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  從當前房地產市場的三大趨勢來看,房地產行業的發展已經步入了重要的轉折點。大部分房地產企業都面臨著資金鏈緊張和降低負債的雙重壓力。為了應對這一困境,眾多房企已經開始通過降價促銷來迅速回籠資金。預計在2024年,隨著資金鏈的持續緊張,房企們很可能會繼續采取降價策略,借助政策利好加速銷售,從而緩解資金壓力。然而,對于房價的走勢,市場普遍認為不會出現劇烈的波動,即便是下跌,也會在合理的范圍內進行。因此,盡管樓市降價潮可能即將到來,但整體市場仍然會保持相對穩定。

  顯而易見,未來的房價大體上仍將以穩定為基調,無論房價是上漲還是下跌,都將被限制在一個合理的范圍內。誠然,即便在調控政策的框架下,房價的走勢仍受到供需關系的深刻影響。因此,對于人口持續涌入的一線和二線熱門城市而言,由于需求持續增長,房價仍有上升的空間。

  相反,對于那些人口持續流出的三線和四線城市,隨著人口流失以及舊改政策逐漸取代棚改政策,這些城市的房地產市場將失去人口和資金的支撐。這就意味著,未來這些城市的房價將逐漸回歸到合理水平。這一過程只是時間問題。

  

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  這也意味著,隨著時間的推移,房價下跌以及政策的支持,將使剛性需求購房者更容易實現購房夢想。那么,面對這樣的趨勢,大家有何高見呢?






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